вторичный рынок Москвы

В Москве в августе 2025 года зарегистрировано 9429 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках, что на 7% меньше, чем в июле, и на 1,2% ниже уровня августа 2024 года, сообщает столичное управление Росреестра.

На рынке готового жилья число сделок сократилось на 6,9% месяц к месяцу и на 4,7% к прошлому году, составив 10 645 единиц. На первичном рынке жилья и нежилой недвижимости количество договоров снизилось на 6,4% по сравнению с июлем, до 8931 договора, но при этом увеличилось на 3% к августу 2024 года.

Единственным сегментом с положительной месячной динамикой остаются новостройки. В августе Росреестр зарегистрировал 6579 договоров с первичным жильем, что на 1,2% больше июля и в 1,3 раза выше прошлогоднего уровня. Однако эксперты отмечают, что рост обусловлен низкой базой после отмены льготной ипотеки в прошлом году, а фактический спрос в сегменте остается на уровне стагнации.

По словам Сергея Зайцева из «Этажей», эффект снижения ключевой ставки ЦБ рынок отыграл еще в июле: тогда сделки с готовым жильем выросли на 17,1%, ипотечные договоры — на 17,4%, а с новостройками — на 21,4%. В августе часть покупателей решила дождаться сентябрьского заседания ЦБ в надежде на дальнейшее снижение ставок, что вызвало эффект ожидания и снизило активность.

В июле 2025 года Росреестр зарегистрировал в Москве 11 438 сделок на вторичном рынке жилья — на 17,1% больше, чем в июне. Продажи готовых квартир растут второй месяц подряд, увеличившись за этот период на 30,6%.

Однако эксперты считают, что говорить о полном восстановлении рынка рано: в годовом выражении спрос снизился на 13,1%. По оценкам специалистов, активность покупателей лишь вернулась к уровню весны после спада в мае–июне. Тем не менее риелторы отмечают нетипичный для лета рост интереса: в «Инком-недвижимости» зафиксировали +15% по обращениям и +10% по сделкам за месяц.

Ключевым фактором стало снижение ключевой ставки ЦБ с 21% до 18% за июнь–июль, что привело к уменьшению доходности депозитов — с 19,4% до 16,4%. Многие вкладчики начали выводить средства и направлять их в недвижимость. Около 20–30% покупателей составляют инвесторы, не нуждающиеся в ипотеке.

Спрос смещается в сторону более дорогого жилья (от 60 млн руб.), а также старого фонда комфорт-класса с ценами ниже рынка. Ставки по ипотеке в среднем снизились на 3,64 п. п. до 23,05%, отдельные банки предлагают кредиты под 18–19%. Несмотря на высокие проценты, покупатели рассчитывают на скорое дальнейшее снижение и возможность рефинансирования.

По данным Росреестра, в июне 2025 года в Москве было зарегистрировано 9771 сделка с готовыми квартирами — это на 11,6% больше, чем в мае. Однако в годовом выражении рынок по-прежнему в минусе: объем продаж снизился на 13,9% к июню 2024 года и на 38% к июню 2023-го. Рост активности в июне объясняется низкой базой мая, связанной с длинными праздниками, а также ожиданиями снижения ипотечных ставок.

За первое полугодие в столице зарегистрировано 63 850 сделок с готовыми квартирами — всего на 3,2% меньше, чем за тот же период 2024 года. Относительную устойчивость рынку обеспечили продажи в первом квартале, подогретые слухами о возможной заморозке вкладов.

Продажи поддерживаются перетоком спроса с первичного рынка после завершения льготной ипотеки в июле 2024 года. Вторичное жилье при прочих равных стоит на 10–15% дешевле новостроек, что позволяет экономить 1–2 млн руб. Важную роль играет и стагнация цен: средняя стоимость 1 кв. м в старой Москве в июне составила 283 500 руб., изменившись лишь на –0,4% в годовом выражении. При этом средний дисконт на сделки достиг 8,1%.

До 20% квартир, выданных москвичам по программе реновации, перепродаются уже в первые месяцы после получения ключей. По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, наибольшая доля таких сделок — в районах Некрасовка и Рязанский, где реновационное жильё формирует до 25% предложения в новых домах.

На рынок выходит не только жильё от переселенцев, но и от инвесторов: около 60% квартир, выставленных на продажу сразу после ввода дома, принадлежит тем, кто заранее скупал жильё в сносимых пятиэтажках.

По оценкам «ЦИАН.Аналитики», доля реновационных квартир на вторичке выросла до 1,5% по Москве — в 2021 году она была 0,4%. Это связано как с ростом объёмов ввода жилья, так и с наследниками пожилых жителей, решающими продать полученную недвижимость.

Средняя цена «квадрата» в реновационных домах достигла 358 тыс. руб., что на 26% выше уровня мая 2023 года. Это немного превышает среднюю цену по вторичке (354 тыс. руб.). Лидером по стоимости стал Академический район (441 тыс. руб.), а самая доступная цена — в Нижегородском районе (294 тыс. руб.).

В апреле 2025 года спрос на элитные новостройки в Москве (средняя цена — 959 тыс. руб. за кв. м) рухнул на 50% год к году, до 34 тыс. кв. м. Это связано с выжидательной позицией покупателей, отсутствием новых проектов и сезонными факторами. При этом цены выросли на 21%, чему способствовали рост себестоимости строительства на 30% и дефицит площадок под застройку.

На фоне стагнации в сегменте новостроек активизировался вторичный рынок: объем сделок вырос на 35%. Девелоперы начали осваивать реконструкцию исторических зданий, так как запуск новых проектов замедлился. По мнению экспертов, даже при снижении ключевой ставки ЦБ цена на элитное жильё не снизится — доступные кредиты подстегнут спрос.

Исключением стал рынок недвижимости уровня делюкс: здесь спрос удвоился, достигнув 3,8 тыс. кв. м, а средняя цена выросла на 14% до 2,3 млн руб. за кв. м. Основной спрос обеспечивают обеспеченные покупатели и инвесторы, не зависящие от ипотеки.



Источник: www.kommersant.ru/doc/7753253?from=doc_lk

В апреле 2025 года на вторичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано 11 411 сделок — это на 7,6% меньше, чем в марте, и на 12,8% ниже показателя годом ранее. Сегмент снова демонстрирует спад после кратковременного оживления в начале года. При этом объем предложения, по разным оценкам, составляет от 36,7 до 50 тыс. квартир.

Эксперты отмечают, что спрос сократился из-за высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки. Ставки по займам упали с 29% в начале года до 27% в апреле, но это не улучшило доступность кредитов. Доля ипотечных сделок резко снизилась: в «Инком-недвижимости» она упала с 21% до 10% за год, а в «Этажах» — с 44–45% до 20%.

Покупатели заняли выжидательную позицию: до 30% потенциальных клиентов просто изучают рынок, но не покупают. Продавцы, в свою очередь, отказываются снижать цены. Средняя цена на вторичке в Москве составляет 370 700 руб. за кв. м — рост всего на 4,1% за год. При этом реальные сделки часто проходят со скидками 6% и более.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента за последние пять лет увеличилась на 86%, с 6,9 млн рублей в апреле 2020 года до 12,9 млн рублей в апреле 2025 года. Основной рост пришёлся на 2021–2022 годы — по 25% и 22% соответственно, что совпало с бумом льготной ипотеки. Особенно популярны стали студии, подорожавшие на 97%, до 9,6 млн рублей.

В 2023 году цены впервые немного снизились — на 2%, из-за политико-экономической нестабильности. Однако в 2024 и 2025 годах рынок вновь пошёл вверх, с ростом на 15% и 8% соответственно. В 2025 году замедление связано с отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, что сделало стандартную ипотеку практически недоступной.

На вторичном рынке цены росли скромнее — на 32% за пять лет. Если в апреле 2020 года средняя цена «однушки» составляла 7,2 млн рублей, то в 2025 — около 9,5 млн. Максимальный рост пришёлся на те же 2021 и 2022 годы (22,6% и 8,5%), но уже в 2023-м рынок просел на 5,6%. В 2024 году рост составил 3,1%, а в 2025 — лишь 1,4%.

В I квартале 2025 года в Москве зарегистрировано 33 909 сделок на вторичном рынке жилья, что на 12,5% больше, чем годом ранее. Средний срок экспозиции ликвидной квартиры сократился с 50 до 41 дня, а средний дисконт — с 4,6% до 4,1%. При этом доля объявлений с понижением цен уменьшилась с 50,4% до 43,3%, а с повышением — выросла с 7,4% до 8,8%.

Эксперты объясняют рост активности эффектом низкой базы прошлого года и переориентацией покупателей с новостроек на «вторичку» после завершения программы льготной ипотеки в июле 2024 года. Сейчас вторичное жилье дешевле новостроек на 20–50%, а доля ипотечных сделок на «вторичке» упала до 8,5–10% с 20% годом ранее. Около 95% сделок проходят без привлечения кредитов.

Дополнительный фактор — приток покупателей, закрывающих вклады и решающих вложиться в недвижимость на фоне ожиданий снижения процентных ставок. Активность также подогревает отложенный спрос: многие ждали снижения ставок, но, разуверившись, решились на покупку. Кроме того, часть сделок относится к уже введённым новостройкам, продающимся как вторичное жильё.

В феврале 2025 года на вторичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано 12 058 сделок, что на 27% больше по сравнению с январем, на 12,6% превышает результаты февраля 2024 года и на 12,8% – показатели февраля 2023 года, сообщает столичное управление Росреестра. Этот рост объясняется рядом факторов, в том числе низкой базой первых месяцев 2023–2024 годов, а также изменениями в предпочтениях покупателей.

Эксперты отмечают, что многие покупатели стали ориентироваться на квартиры в готовых домах, а не в новостройках, что связано с ухудшением условий кредитования на первичном рынке. В частности, после отмены льготной ипотеки в 2024 году доля покупателей, переориентировавшихся с новостроек на вторичку, возросла с 10% до 15%. Это также подтверждают данные, согласно которым квартиры на вторичном рынке дешевле новых. В феврале средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 299 900 рублей, тогда как в новостройках – 351 100 рублей.

Кроме того, на вторичном рынке сейчас значительно увеличилось количество сделок, оплачиваемых наличными. По данным компании «Этажи», 90% квартир на вторичном рынке продаются без использования кредита, тогда как год назад этот показатель составлял 23%. Это также связано с ростом доходности по вкладам, что способствовало увеличению накоплений населения.

В июне 2024 года на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировано 11,34 тыс. сделок, что на 0,4% меньше по сравнению с маем, когда было зафиксировано 11,39 тыс. сделок. Об этом говорится в отчете столичного управления Росреестра.

В годовом выражении спрос снизился на 27,9%, так как в июне 2023 года было зарегистрировано 15,74 тыс. сделок. Однако текущий показатель на 36,5% выше уровня июня 2022 года, когда было зафиксировано 8,31 тыс. сделок.

За первые шесть месяцев 2024 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировали 65,98 тыс. сделок, что на 15,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (78,12 тыс.).

Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отметил, что в первом полугодии средний объем сделок на вторичном рынке варьировался на уровне 11 тыс. в месяц. Максимальное значение было в апреле с 13 тыс. сделок. В последние два месяца показатель устойчиво держится на среднегодовом уровне.

В 2023 году на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 174,95 тыс. сделок, что является абсолютным рекордом с 2009 года.